¿Por qué los residentes de San Diego no se apresuran a comprar casas, incluso con tasas hipotecarias más bajas?

El elevado precio de las viviendas en San Diego, incluso con tasas hipotecarias más bajas, ha ahuyentado a muchos compradores potenciales y ha ralentizado el mercado a un nivel no visto en años.

El precio medio de las viviendas en el condado de San Diego cayó a 875 000 dólares, un 1,7 % menos que el mes anterior, según cifras publicadas el martes por Attom Data Solutions, que combina las ventas de casas unifamiliares, casas adosadas y apartamentos. La mediana del condado de San Diego, que lleva dos meses consecutivos a la baja, se sitúa ahora un 3,2 % por debajo del máximo alcanzado este año de 903 890 dólares en junio.

En septiembre solo se registraron 2385 ventas de viviendas, lo que lo convierte en el cuarto septiembre con menor actividad desde que se tienen registros, que se remontan a 1988. Sin embargo, supone una mejora —un 11 % más— con respecto al mismo periodo del año pasado, cuando el mercado se paralizó.

David Ely, profesor de finanzas de la Universidad Estatal de San Diego, afirmó que la inflación persistente —para la mayoría de los artículos, no solo para la vivienda— es ahora un factor a considerar al debatir una compra importante, como una casa.

“La gente aún percibe que los precios son muy altos y que debemos ser cautelosos con nuestros gastos”, dijo. “Esto genera incertidumbre al preguntarse si es el momento adecuado para realizar una compra importante”.

Las tasas hipotecarias han bajado y, en teoría, han abaratado las viviendas. Sin embargo, esto no ha impulsado el mercado inmobiliario como muchos en el sector esperaban. La tasa hipotecaria promedio a 30 años con tasa fija fue del 6,3 % en la última semana de septiembre, según Freddie Mac. Esto representa una baja con respecto al máximo del 7,04 % alcanzado en enero.

Una tasa hipotecaria más baja podría marcar una diferencia considerable en la compra de, por ejemplo, una casa adosada de $700.000. El costo mensual, suponiendo un pago inicial del 20 %, habría sido de aproximadamente $4.100 en enero, en comparación con $3.800 utilizando la tasa promedio de septiembre.

Sin embargo, Ely señaló que otros aspectos de la propiedad de una vivienda han aumentado, especialmente el seguro, lo que atenúa el impacto de una pequeña reducción en el préstamo. El costo promedio del seguro de vivienda ha aumentado casi un 70 % en los últimos cinco años, según ICE Mortgage Technology. El cambio climático, principalmente las inundaciones en el sur y los incendios forestales en el oeste, ha contribuido significativamente a este aumento. Otro factor es el alza en el costo de los materiales de construcción, que se refleja en las tarifas del seguro, ya que encarece la reconstrucción después de un desastre.

No solo los compradores analizan con más detenimiento una compra, sino también los posibles vendedores que se preguntan si este es el mejor momento para poner su propiedad a la venta.

El número de viviendas en venta en el condado de San Diego ha disminuido desde el verano. En junio, el mes con mayor número de propiedades en venta, se registraron 7403 anuncios, según el Centro de Datos de Redfin, pero esa cifra se redujo a aproximadamente 6700 en septiembre. Es común que el número de anuncios disminuya en invierno, pero la situación actual del mercado podría no motivar demasiado a los propietarios.

Raylene Brundage, agente inmobiliaria del norte del condado, afirma que los posibles vendedores dudan en poner sus propiedades a la venta porque hay menos compradores potenciales y les preocupa su situación financiera si se mudan. Más de la mitad de las hipotecas vigentes en Estados Unidos tienen una tasa de interés de entre el 3 % y el 5 %, según Realtor.com. Incluso si al comprador no le preocupan las tasas hipotecarias, Brundage señala que probablemente se enfrente a una importante pérdida de plusvalía, dado el aumento considerable de los precios en San Diego.

Además, comentó que ha sido un poco más complicado para los vendedores que deciden poner sus propiedades en venta. Brundage explicó que recientemente varias casas entraron en proceso de venta, y que los compradores luego solicitaron numerosas reparaciones o descuentos para reducir el precio antes de que se concretara la transacción.

Según Redfin, la mediana de días en el mercado para una vivienda en el condado de San Diego fue de aproximadamente 37 días en septiembre, incluyendo el tiempo que tarda en venderse o en que el vendedor retire la propiedad del mercado. El número de días en el mercado alcanzó un máximo de 42 en enero y 41 en agosto. Como referencia, la mediana de días en el mercado tocó un mínimo de cuatro años de 8.5 días a principios de 2022.

Hasta septiembre, se han registrado 20,504 ventas de viviendas en el condado de San Diego, lo que lo encamina a ser uno de los años con menor volumen de ventas de la historia. El año con menor número de ventas fue 2023, con 25,317, según los registros que datan de 1988. Le siguió de cerca 25,920 ventas de viviendas en 2024.

El precio medio general de las viviendas en el condado de San Diego se mantiene sin cambios con respecto al año anterior, con cierta variación entre los diferentes tipos de vivienda. El precio medio de una vivienda unifamiliar fue de $975,000 en septiembre, una disminución respecto al máximo de $1,040,000 alcanzado en mayo, pero sin cambios interanuales. El precio medio de casas adosadas y condominios fue de $690,000, una disminución respecto al máximo de $715,000 registrado en julio de 2024, pero un aumento del 2.2% anual.

Es probable que las viviendas unifamiliares sean menos comunes con el paso de los años. Según datos del Departamento de Finanzas del estado, hasta enero, el condado de San Diego sumó 14,276 viviendas unifamiliares desde 2020, en comparación con más de 40,000 de otros tipos de vivienda, principalmente condominios, casas adosadas y apartamentos.

A continuación, un vistazo a los precios medios en septiembre en toda la región:

Condado de Los Ángeles: Aumento del 0.6% en un mes, con un precio medio de vivienda de $900,000; aumento del 4.1% anual.

Condado de Orange: Un aumento mensual del 2,6%, con una mediana de 1,18 millones de dólares; sin variación interanual.

Condado de Riverside: Una disminución mensual del 1,4%, con una mediana de 586.500 dólares; también una disminución anual del 1,4%.

Condado de San Bernardino: Sin variación mensual, con una mediana de 520.250 dólares; sin variación anual.

Condado de San Diego: Una disminución mensual del 1,7%, con una mediana de 875.000 dólares; sin variación anual.

Condado de Ventura: Un aumento mensual del 1,1%, con una mediana de 838.000 dólares; un aumento anual del 1%.

Original Story

Why San Diegans aren’t jumping to buy homes, even with lower mortgage rates