Así es como los precios de las viviendas en San Diego superan a los salarios
El precio medio de la vivienda en el condado de San Diego es ahora casi nueve veces superior al ingreso medio, cerca de su punto más alto en la historia.
Los precios de las viviendas en San Diego han sido más caros que en el país desde la década de 1990, pero la diferencia ahora es más pronunciada. En octubre, una vivienda con el precio medio en EE. UU. costaba cinco veces más que el ingreso, algo que no ha sucedido en San Diego durante 25 años.
Ha habido épocas en que San Diego se acercaba al resto del país en cuanto a asequibilidad de la vivienda.
En otoño de 1997, cuando el precio medio de la vivienda en el condado de San Diego era de 177.286 dólares y el ingreso familiar medio era de 40.981 dólares, el precio de las viviendas era 4,3 veces superior al ingreso, según la firma de investigación del mercado inmobiliario Intercontinental Exchange. Ese fue el nivel más cercano a los niveles nacionales, cuando el promedio en EE. UU. era 3,6 veces superior.
Las disparidades precio-ingreso se han convertido en un tema popular, ya que los economistas se esfuerzan por comprender por qué la bajada de las tasas hipotecarias no ha provocado un aumento notable en la compra de viviendas.
Intercontinental Exchange proporcionó datos, según sus registros, hasta 1992 para The San Diego Union-Tribune. Estos datos muestran cómo, para la década del 2000, la asequibilidad en San Diego había divergido marcadamente de la del resto de Estados Unidos.
Andy Walden, jefe de investigación del mercado hipotecario y de vivienda de Intercontinental Exchange, afirmó que sería difícil para el condado de San Diego recuperar los niveles de asequibilidad de la década de 1990. Estimó que tendría que haber una caída de alrededor del 40% en los precios de las viviendas y un aumento del 70% en los ingresos para volver a esos niveles.
“Dada la situación actual”, afirmó, “se necesitaría tiempo y un cambio significativo para volver a los niveles históricos”.
Walden indicó que el hogar promedio del condado de San Diego actualmente necesita destinar el 51% de sus ingresos mensuales al capital e intereses de una hipoteca. Según esta métrica, San Diego ocupa el tercer lugar entre 100 áreas metropolitanas, detrás de Los Ángeles y el condado de Orange (62%) y el área metropolitana de San José (53%).
Las áreas metropolitanas donde se requerirían los ingresos mensuales más bajos para una hipoteca eran Des Moines, Iowa, y Dayton, Ohio, donde el 19% de los ingresos mensuales se destinaría a una hipoteca.
La asequibilidad del condado de San Diego en comparación con los salarios suele estar condicionada a acontecimientos históricos. Por ejemplo, en el verano de 2004, una vivienda en el condado de San Diego costaba 9,7 veces el ingreso medio, mientras el auge inmobiliario, impulsado por la flexibilización de las normas crediticias y la euforia del mercado inmobiliario, se extendía por las comunidades. En ese momento, era la brecha más grande entre San Diego y Estados Unidos, ya que la mediana nacional era 4,7 veces el ingreso mediano.
Pero la mayor brecha de asequibilidad fue más reciente. Durante la fiebre de la vivienda al final de la pandemia de COVID-19, el precio medio de la vivienda en el condado de San Diego, en la primavera de 2022, era diez veces superior al ingreso medio. Esa época se caracterizó por la escasez de viviendas en venta para satisfacer la demanda: había alrededor de 3200 viviendas en venta en mayo de 2022, según el Centro de Datos de Redfin, en comparación con las aproximadamente 6000 actuales.
En comparación con 2022, la asequibilidad de la vivienda ha mejorado, a pesar de acercarse a casi el doble del promedio nacional. En octubre, International Exchange indicó que el precio medio de la vivienda en el condado de San Diego, de 985 092 dólares, era 8,7 veces superior al ingreso familiar medio de 112 933 dólares.
El economista de San Diego, Ray Major, explicó que, de los dos factores —ingresos familiares y precios de la vivienda—, el más importante son los bajos salarios en la región. Añadió que San Diego carece de grandes sedes corporativas, por lo que los ingresos han sido bajos durante décadas.
“El mayor problema que siempre he visto”, dijo Major, “es que aquí no tenemos el tipo de empleos que permitan a las personas, incluso a hogares con dos ingresos, comprar una vivienda de precio medio”.
Añadió que otras zonas costosas, como el área metropolitana de San José (sede de Silicon Valley), tienen una mayor proporción de población que puede permitirse precios de vivienda más altos gracias a la gran cantidad de grandes empresas. Major explicó que el efecto en San Diego fue un vaciamiento de la clase media, que dependía de la propiedad de la vivienda para generar capital.
Un estudio realizado este verano por la empresa de servicios de nómina ADP indicó que el área metropolitana de San Diego era considerada el noveno peor lugar para los recién graduados (de 55 áreas metropolitanas) porque los salarios anuales no se ajustaban al coste de la vida.
Este fenómeno es a menudo llamado por los lugareños “el descuento de San Diego”, donde los trabajadores aceptan un salario más bajo gracias al buen tiempo.
“Es el impuesto del sol”, dijo Genine Wilson, una veterana del sector de la dotación de personal. “Es el impuesto de playa, es el impuesto de playa y montaña, todo en un mismo día”. Dijo que se ha opuesto a las empresas que intentan ofrecer salarios más bajos en el sur de California, pero las recientes tendencias de trabajo remoto han dificultado las cosas.
Wilson, quien ahora es vicepresidenta de estrategia de clientes en CHG Healthcare, dijo que antes de la pandemia era mucho más común ver una escala salarial basada en la ubicación. Añadió que esto es menos frecuente ahora, ya que las empresas solo indican el salario del trabajo, sin escala. Wilson comentó que algunos trabajos parecen indicar que los empleadores dicen: “No es mi culpa dónde vives”.
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