El nuevo límite para ADU en San Diego es oficial; pero no detendrá proyectos gigantescos ya en marcha
Los líderes de San Diego finalizaron el martes un nuevo límite municipal para el número de apartamentos en patios traseros en terrenos unifamiliares, pero las autoridades advirtieron que será difícil bloquear varios proyectos de gran envergadura que ya se encuentran en trámite de aprobación.
El nuevo límite es una respuesta largamente esperada a meses de quejas vecinales sobre proyectos de apartamentos en patios traseros atípicos, con docenas de unidades, que dañan el carácter de la comunidad y generan otros problemas.
Los principales críticos de los proyectos celebraron la votación del martes como un hito en la lucha por frenar el incentivo inusualmente agresivo de San Diego para los apartamentos en patios traseros, formalmente llamados unidades de vivienda accesorias o ADU.
“La adopción de estas enmiendas, que incluyen límites bien definidos para el número de ADU y la restricción del desarrollo en laderas empinadas y en zonas de alto riesgo de incendio, representa un avance significativo hoy”, declaró Geoff Hueter, residente de Talmadge y líder de Vecinos por un San Diego Mejor, organización que a menudo se opone al desarrollo en barrios unifamiliares.
La amplia reducción fue aprobada por 5-4 por el Ayuntamiento el mes pasado y se finalizó el martes con una votación de 5-1. Tres oponentes en la reunión del mes pasado estuvieron ausentes en la votación del martes: Sean Elo-Rivera, Stephen Whitburn y Kent Lee.
Además del límite, la reducción obliga a los promotores inmobiliarios a pagar tasas de infraestructura, exige plazas de aparcamiento para las ADU que no estén cerca del transporte público y exige que las ADU se construyan más lejos de los límites de propiedad.
Otros cambios limitarán las ADU a dos plantas, las prohibirán en calles sin salida en zonas con alto riesgo de incendios forestales, establecerán un tamaño máximo de 111 metros cuadrados y permitirán la venta de viviendas, no solo el alquiler.
La concejal Marni von Wilpert elogió la reducción y el límite el martes, pero expresó su preocupación de que esto no permita a la ciudad bloquear algunos proyectos propuestos que incluirían más de 100 ADU cada uno.
“¿Podemos evitar que se construyan 120 o 140 ADU en un mismo terreno?” Preguntó von Wilpert.
La fiscal adjunta de la ciudad, Lauren Hendrickson, afirmó que sería un gran reto para la ciudad bloquear esos proyectos si sus solicitudes de desarrollo están completas.
“La ordenanza que tienen ante ustedes no incluye una disposición retroactiva”, declaró Hendrickson, citando la ley estatal. “Las solicitudes de desarrollo consideradas completas para viviendas y urbanizaciones tienen derecho a ser procesadas conforme a las leyes y políticas vigentes en el momento en que se consideraron completas”.
Si bien existen algunas excepciones, Hendrickson afirmó que no son fáciles de aplicar.
“Son muy limitadas y están estrictamente diseñadas”, afirmó. “Debe existir un impacto adverso específico, lo que significa un impacto directo significativo, cuantificable e inevitable basado en normas, políticas o condiciones estatales o de salud pública objetivas, identificadas y escritas”.
Von Wilpert sugirió que una posible estrategia podría ser declarar que los proyectos de ADU a gran escala propuestos representan un riesgo para la seguridad contra incendios debido a sus rutas de evacuación limitadas.
Hendrickson indicó que esto sería difícil, pero acordó revisar cualquier proyecto caso por caso.
El nuevo límite limita un incentivo municipal para ADU que había excedido lo permitido por la ley estatal, al permitir que los propietarios construyeran un número potencialmente ilimitado de dichas unidades, siempre que la propiedad estuviera cerca del transporte público y en una zona con buenos empleos y otros recursos.
Por cada ADU que un propietario ha estado dispuesto a construir, con restricciones de escritura para inquilinos de ingresos bajos o moderados, ha podido construir una ADU adicional y cobrar una renta a precio de mercado.
Si bien en la mayoría de los casos esto ha llevado a los propietarios a construir entre una y tres ADU, en algunos casos inusuales han utilizado el programa para construir más de una docena en un solo lote.
Para evitar esto, las normas finalizadas el martes establecen un máximo de cuatro ADU en lotes menores de 8,000 pies cuadrados, cinco ADU en lotes de 8,001 a 10,000 pies cuadrados y seis ADU en lotes mayores de 10,000 pies cuadrados.
El concejal Raúl Campillo elogió el límite, pero señaló que quería uno más estricto que hubiera establecido un límite de tres ADU por propiedad.
“Esperaba más; voté por más”, dijo Campillo. “Sin embargo, es un buen avance”.
Hueter, líder del grupo vecinal de Talmadge, afirmó que el próximo objetivo de su grupo es lograr que la ciudad adopte estándares de diseño para unidades ADU que hagan que las unidades sean arquitectónicamente más compatibles con las viviendas circundantes.
Otros residentes criticaron duramente al consejo el martes, alegando que no habían controlado el incentivo para las ADU con la suficiente rapidez.
Scott Chipman, residente de Pacific Beach, afirmó que el incentivo provocó la formación de más de dos docenas de grupos de oposición de base que finalmente lograron que el consejo actuara.
“Lo que han hecho lenta y deficientemente ha permitido que se pongan en marcha proyectos que causarán un gran daño a la comunidad y que serán difíciles o imposibles de bloquear”, declaró Chipman.
Becca Batista, de Encanto, predijo que el límite no acabaría por abordar las preocupaciones de los críticos.
“El límite al programa de bonificación para las ADU es un pequeño paso en la dirección correcta, pero no es suficiente”, afirmó. “Este límite solo aumentará y dispersará el número de viviendas que están siendo absorbidas por los promotores inmobiliarios y que nunca estarán disponibles para compradores primerizos y familias jóvenes”.
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