La presión por más viviendas anexas (ADU) ha llegado al Área de la Bahía y a San Diego
Las zonas no incorporadas del condado de San Diego se encuentran en pleno auge de las viviendas anexas (conocidas en inglés como ADU), y podría haber aún más.
Se está trabajando para reescribir la ordenanza del condado sobre unidades de vivienda anexas para permitir que los propietarios las vendan como condominios en áreas no incorporadas. Este cambio de política es posible gracias a una nueva ley estatal que busca impulsar la propiedad de vivienda a través de las ADU.
De aprobarse, el condado de San Diego sería el segundo condado de California, después de San Francisco, en optar por un programa de venta de ADU bajo la ley de 2023 conocida como Proyecto de Ley 1033 de la Asamblea.
Algunas otras ciudades, como Santa Cruz y San José, se han adherido, y la ciudad de San Diego respaldó una medida idéntica como parte de un paquete de reformas a sus normas sobre ADU en junio.
Aunque aún es nuevo, el incentivo ha tenido hasta ahora un éxito limitado en San José, donde solo se ha vendido una ADU como condominio desde que la ciudad se convirtió en la primera en autorizar este tipo de ventas en julio pasado.
Un análisis del condado sobre la actualización indicó que la conversión formal de ADU en condominios podría demorar de dos a tres años. Esto se debe a los largos plazos necesarios para cumplir con los requisitos estatales de acceso privado, estacionamiento fuera de la vía pública y conexiones de servicios públicos.
Vince Nicoletti, director de servicios de planificación y desarrollo del condado, afirmó que “el tiempo dirá” cómo se desarrollan las ventas de ADU en las áreas no incorporadas.
“La posibilidad de vender una ADU es sin duda una herramienta que queríamos presentar a la junta (de supervisores) para su consideración”, declaró Nicoletti. “Seguiremos esto de cerca durante los próximos tres a cinco años para ver si la gente empieza a convertirla en el futuro”.
El viernes, la Comisión de Planificación del condado votará sobre la actualización de la ordenanza. La Junta de Supervisores se pronunciará sobre el tema en marzo.
Esfuerzos similares para flexibilizar las normas de las ADU han impulsado un auge de la construcción de estas unidades, a veces llamadas “granny flats” o “backyard apartments”, en las áreas no incorporadas del condado. En 2020, solo se permitieron 159 ADU en las áreas no incorporadas donde el condado tiene autoridad de uso del suelo, según los informes anuales de vivienda. El año pasado, se emitieron 489 permisos en esas áreas.
Las ADU han contribuido significativamente al cumplimiento de las metas estatales de construcción de viviendas del condado.
De 2021 a 2029, las leyes estatales exigen que el condado permita 6700 unidades de vivienda en las áreas no incorporadas. A finales del año pasado, se habían emitido 5647 permisos, lo que eleva el condado al 84 % de su objetivo.
Las ADU representaron 1552 permisos de construcción residencial entre 2021 y 2024.
En general, la construcción de viviendas en áreas no incorporadas se ha desacelerado en comparación con el resto del condado, California y el oeste de Estados Unidos, según datos del condado.
Esto se ha visto impulsado en parte por la incertidumbre generada por las impugnaciones legales a las normas del condado sobre cómo los nuevos desarrollos deben analizar el nuevo tráfico vehicular que generan, una norma clave para el impacto de la construcción de relleno en las zonas propensas a incendios del condado.
En 2021, el condado autorizó 960 viviendas unifamiliares. El año pasado, autorizó poco más de un tercio de esa cantidad: tan solo 336.
Entre 2021 y 2022, el desarrollo multifamiliar aumentó de 47 unidades a 329. Sin embargo, entre 2023 y 2024, los nuevos permisos multifamiliares disminuyeron de 216 a 174.
Sin embargo, las autoridades atribuyen el crecimiento de las ADU a las leyes estatales que incentivan su construcción, incluyendo la eliminación de ciertos requisitos de retranqueo, permisos y ocupación por parte de sus propietarios.
Rami Talleh, subdirector de servicios de planificación y desarrollo del condado, afirmó que el crecimiento de las ADU en las áreas no incorporadas ha sido proporcional a la población y la densidad de viviendas existente. “Fue un aumento gradual, y estamos prácticamente en el mismo nivel que el resto”, dijo Talleh.
Aun así, la actualización propuesta ha generado oposición por parte de algunos grupos de planificación comunitaria, comités de residentes locales que emiten opiniones consultivas al condado sobre el uso del suelo y el desarrollo.
Eileen Delaney, presidenta del Grupo de Planificación de Fallbrook, afirmó que la construcción de más ADU podría suponer una “enorme presión” sobre los servicios públicos en las zonas no incorporadas.
La evacuación en caso de incendio también plantea preocupaciones, añadió.
“Estas viviendas adicionales podrían tener un impacto negativo en las carreteras ya congestionadas, causando retrasos cuando los residentes necesitan evacuar, especialmente cuando el tiempo apremia”, explicó Delaney.
Nicoletti replicó que se tendrían que realizar un gran número de conversiones de ADU en cualquier zona, incluso para arriesgarse a una posible presión sobre los servicios locales. Además, las ADU contribuyen a la base imponible del impuesto predial y financian los servicios, añadió.
La ordenanza propuesta también busca disipar las preocupaciones locales sobre la construcción agresiva de ADU, ya que el texto propuesto limita las ventas a ADU independientes.
A principios de este año, estas preocupaciones en la ciudad de San Diego llevaron a las autoridades a limitar su generoso incentivo para ADU.
“Siempre podemos hacer cambios”, dijo Nicoletti. “No queremos retrasar el proyecto por lo que pueda suceder”.
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