Las viviendas prefabricadas podrían ayudar a resolver la crisis de vivienda de San Diego

Los líderes de San Diego están promoviendo una nueva forma de ayudar a resolver la crisis de vivienda local: complejos de apartamentos construidos íntegramente en fábricas y luego trasladados a un barrio de la ciudad para su rápida instalación.

Estos apartamentos pueden alquilarse por menos que las unidades en complejos de apartamentos nuevos construidos tradicionalmente en el sitio. Esto se debe a que se pueden construir de forma más rápida y económica en las líneas de montaje de las fábricas.

Conocidas como viviendas prefabricadas por los funcionarios municipales, estas unidades son una versión de vivienda asequible que no requiere subsidios gubernamentales.

Los promotores y los funcionarios municipales afirman que los alquileres suelen ser similares a los de los complejos de apartamentos de 40 o 50 años de antigüedad, pero no se han instalado suficientes complejos prefabricados a nivel local como para realizar comparaciones fiables.

Se han instalado alrededor de 2000 unidades de viviendas prefabricadas, están en proceso de construcción o están siendo evaluadas para su aprobación por los funcionarios municipales de San Diego.

Incluyen un complejo de 483 unidades en Grantville en Mission Gorge Road, un complejo de 324 unidades en College Area en El Cajon Boulevard y un complejo de 120 unidades en Mission Hills en Fort Stockton Drive.

Y se esperan muchos más en los próximos años a medida que los funcionarios de la ciudad agilicen las regulaciones y modifiquen el proceso de inspección de la ciudad, que cubre retrocesos, suelo, seguridad contra incendios y otros detalles.

Gary Geiler, subdirector del Departamento de Servicios de Desarrollo de la ciudad, afirmó que los funcionarios municipales están satisfechos con el progreso observado en los últimos tres años y esperan aún más en el futuro cercano.

“Estamos viendo mucho de esto y prevemos que habrá más”, declaró Geiler, enfatizando que las viviendas prefabricadas pueden instalarse en un terreno en aproximadamente seis semanas. “Lo bueno de esta construcción es que no dura un año ni un año y medio”.

Esto les ahorra dinero a los promotores al reducir el tiempo que necesitan para realizar los pagos para controlar un terreno antes de poder empezar a cobrar el alquiler a los inquilinos. Además, no hay días de construcción que se vean afectados por la lluvia.

La rápida instalación también significa que los barrios con nuevos proyectos de vivienda solo se ven afectados durante unas seis semanas, en lugar de más de un año. Sin embargo, la instalación, que a menudo implica el uso de grúas, puede ser notablemente disruptiva y, por lo general, requiere el cierre de calles.

El concejal Kent Lee, presidente del Comité de Uso del Suelo y Vivienda del consejo, afirmó la semana pasada que las viviendas prefabricadas pueden ser otra herramienta para resolver la crisis de vivienda local.

Otras iniciativas municipales incluyen normas flexibles para la construcción de apartamentos en patios traseros, conocidos como unidades de vivienda auxiliares, y una serie de incentivos y bonificaciones por densidad para incentivar a los promotores inmobiliarios a construir con agresividad.

“Necesitamos todo tipo de vivienda que podamos encontrar”, declaró Lee.

Saad Asad, portavoz de San Diego YIMBY Democrats, un grupo a favor de la vivienda, afirmó que la ciudad debería hacer todo lo posible para fomentar y promover las viviendas prefabricadas.

“Esta es una gran oportunidad”, afirmó.

Las viviendas subsidiadas con restricciones de alquiler suelen ser mucho más caras de construir y demorar mucho más tiempo, ya que los promotores inmobiliarios deben obtener créditos fiscales y luego construir un proyecto en el lugar.

Los promotores inmobiliarios afirman que los alquileres de las viviendas prefabricadas son más comparables a los de los complejos de apartamentos más antiguos, construidos con menos servicios, cuyos alquileres se encuentran muy por debajo del precio de mercado, porque son menos atractivos que las nuevas construcciones.

El desarrollador Andrew Ranallo, de Impact Housing, uno de los dos principales desarrolladores de viviendas prefabricadas de San Diego, afirmó que otra clave para el ahorro de costos —y la reducción de los alquileres— reside en las economías de escala que ofrece la construcción simultánea de muchas unidades.

“Nuestros precios son considerablemente más bajos que los de las nuevas construcciones a precio de mercado”, declaró ante el Comité de Uso de Suelo y Vivienda la semana pasada.

Ranallo, propietario de una fábrica en Yorba Linda, afirmó que su empresa ha construido 1200 viviendas prefabricadas hasta la fecha, todas en San Diego.

A algunos críticos les preocupa que los desarrolladores de viviendas prefabricadas no trasladen la totalidad, o incluso la mayor parte, de sus ahorros a los inquilinos, ya que probablemente puedan cobrar alquileres cercanos al precio de mercado en ciertos barrios.

A otros les preocupa que muchas viviendas prefabricadas se conviertan en alquileres vacacionales a corto plazo en lugar de las tradicionales unidades de alquiler, lo que ayudaría a resolver la crisis de la vivienda.

Gary London, de London Moeder Advisors, afirmó que existe un potencial significativo a largo plazo para reducir los alquileres si los desarrolladores logran ampliar la producción e instalar edificios más grandes.

“Si pudiéramos escalar, probablemente podríamos ver ahorros significativos”, dijo.

Si los estados adoptan códigos de construcción universales para viviendas prefabricadas, eso también reduciría los costos, dijo London.

Pero enfatizó que los costos de construcción son solo uno de los varios factores que afectan el precio, y que el costo del terreno es el principal factor, especialmente en San Diego.

El concejal Sean Elo-Rivera expresó su preocupación por la posibilidad de que la construcción de viviendas prefabricadas, a medida que la construcción e instalación se aceleran cada vez más gracias a la mayor perspicacia de los promotores, pueda acabar con gran parte de la industria local de la construcción de viviendas.

Sin embargo, Elo-Rivera afirmó que estas preocupaciones probablemente sean exageradas, considerando la fuerte demanda de vivienda en San Diego y el retraso de la ciudad en el cumplimiento de sus objetivos estatales de producción de viviendas.

San Diego ha aprobado alrededor de 30,000 nuevas viviendas desde 2020, un ritmo muy inferior al necesario para que la ciudad apruebe las 108,036 nuevas viviendas prescritas por el estado entre 2020 y 2029.

En general, Elo-Rivera afirmó estar entusiasmado con la construcción de viviendas prefabricadas.

“Veo un gran potencial aquí”, afirmó.

Ranallo coincidió en que la eficiencia será cada vez mayor, y señaló que ha contratado consultores de la industria automotriz para que le ayuden a optimizar su línea de ensamblaje.

Un proceso que antes tomaba 13 o 14 meses ahora toma alrededor de siete meses, dijo.

Otro desarrollador líder de viviendas industriales en San Diego, Edward Kaen, comentó que está observando una aceleración similar en el número de unidades que su empresa puede construir.

Gracias a que su empresa, Domo Modular, utiliza acero, puede construir complejos de viviendas industriales de más de dos pisos, explicó Kaen. Su fábrica está al otro lado de la frontera, en Tijuana, y su empresa tiene su sede en Barrio Logan.

La ciudad se reunió esta primavera y verano con desarrolladores de viviendas industriales y funcionarios estatales para agilizar el proceso de aprobación, dijo Geiler.

El siguiente paso es realizar una segunda ronda de reuniones para encontrar maneras de hacer que las inspecciones sean más eficientes, dijo Geiler, sugiriendo que esas reuniones podrían comenzar el próximo mes.

Original Story

Factory-built housing could help solve San Diego’s housing crisis