Los precios de alquiler en San Diego se mantienen casi sin cambios. ¿Por qué se siente tan caro?

by Phillip Molnar

San Diego tiene algunos de los alquileres más altos del país, pero, para un pequeño consuelo para los inquilinos, no han subido tanto últimamente.

El alquiler promedio solicitado era de $2,532 al mes en el condado de San Diego a principios de septiembre, según la firma de seguimiento inmobiliario CoStar, un aumento de aproximadamente el 1% en dos años. El alquiler promedio sigue siendo el más alto de su historia, y los costos varían según la zona, pero es raro que los precios mensuales sean tan moderados.

Los inquilinos a largo plazo han pasado por años difíciles. El alquiler promedio aumentó un 11.5% en 2021, su nivel más alto en 25 años de datos, justo cuando muchos trabajadores perdieron sus empleos durante la pandemia. El alquiler solo ha bajado dos veces en ese período, ambas durante la Gran Recesión: un 2.2% anual en 2009 y un 0.1% en 2010.

Los datos de CoStar provienen de su inventario de casi 300,000 apartamentos en el condado de San Diego, que es, por mucho, la muestra más grande de cualquier firma de seguimiento de alquileres. Si bien los alquileres promedio han bajado en muchas zonas del condado, siempre hay excepciones: quizás un propietario no subió las tarifas durante la pandemia y simplemente decidió que era el momento, o un vecindario inauguró su primer edificio de apartamentos en años y cobra más que cualquier otro en la zona.

El crecimiento de los alquileres es lento en todo el país, no solo en San Diego, y la mayoría de los expertos tienden a citar el aumento de la construcción como la principal razón. Estados Unidos tenía 980,000 unidades multifamiliares (apartamentos y condominios) en construcción en el verano de 2023, la cifra más alta desde que comenzaron los registros en 1970. Las cifras de construcción se han mantenido bastante similares en los años posteriores, a pesar del aumento en los costos de los préstamos.

El área metropolitana de San Diego, que incluye todo el condado de San Diego, tenía 12,391 unidades multifamiliares en construcción en abril, según la firma inmobiliaria comercial Yardi Matrix. Esta cifra no se acerca al líder, Dallas-Fort Worth, que tiene 60,535 apartamentos en construcción, pero no está mal en contexto. Por ejemplo, el área metropolitana de San Diego tiene más apartamentos en construcción que San Francisco, Chicago y Las Vegas.

Nathan Moeder, analista de vivienda en San Diego de London Moeder Advisors, afirmó que todavía se están inaugurando tantos apartamentos nuevos este año que probablemente el aumento de los alquileres se mantendrá bajo durante un tiempo.

“Tomará 12 meses absorber todo ese inventario”, afirmó.

Aproximadamente 4000 apartamentos nuevos se inaugurarán en el condado de San Diego este año, acercándose o igualando las cifras de los últimos años, que se encontraban entre los años de mayor construcción multifamiliar en la historia de la región.

La firma de Moeder realiza análisis de mercado para promotores que planean construir en el centro y otras zonas del condado. Moeder explicó que observan dos factores que también mantienen los alquileres bajos, además de la competencia de tantos complejos de apartamentos nuevos: los inquilinos que cada vez más comparten piso para mantener los costos más bajos y los jóvenes profesionales que se mudan a áreas metropolitanas más económicas.

Lucinda Lilley, especialista en apartamentos que asesora a varias empresas de administración de propiedades en el condado de San Diego, comentó que ha aconsejado a los propietarios no aumentar considerablemente los contratos de arrendamiento cuando un inquilino esté listo para renovar.

Comentó que hace unos años se podía simplemente aumentar el alquiler, y si a un inquilino no le gustaba, alguien lo reemplazaba. Claramente, eso ya no es así.

“Hay que evitar la desocupación a toda costa”, dijo Lilley.

La tasa de desocupación promedio del condado de San Diego era del 5,1 % a principios de septiembre. Esto representa un aumento respecto al 2,65 % de mediados de 2021, pero aún se mantiene cerca de los niveles históricos. Una razón por la que las tasas de desocupación son más altas es la gran cantidad de nuevos complejos de apartamentos que se están inaugurando, y que pueden tardar un año entero en llenarse. Esto se siente más en el centro de San Diego, donde se han inaugurado la mayoría de los nuevos complejos este año, y la tasa de desocupación es del 9,8 %.

Los alquileres nacionales bajaron un 1,1% anual en agosto, según el sitio web inmobiliario Zumper, que rastrea los alquileres de apartamentos de una habitación. Fue el cuarto mes consecutivo con caídas en los alquileres anuales. Nueva York tuvo el alquiler más caro del país, con $4400 al mes por un apartamento de una habitación. San Diego empató en octavo lugar con Washington, D.C.

CoStar desglosa los alquileres por submercados para obtener áreas estadísticas más amplias. Algunos mercados pueden resultar sorprendentes, como Balboa Park, porque alberga algunos de los apartamentos más antiguos del condado, razón por la cual sus alquileres, en promedio, son más bajos. A continuación, se muestra el desglose de los alquileres por área, clasificados según las reducciones: