Los precios de los alquileres en San Diego han bajado durante 6 meses. ¿Deberías negociar para conseguir un mejor precio?

by Phillip Molnar

Los alquileres promedio en el condado de San Diego han bajado durante seis meses consecutivos y han alcanzado un hito que no se veía en 15 años.

Los alquileres bajaron un 0,3% interanual, situándose en un promedio de 2.520 dólares al mes a principios de diciembre, según la empresa de análisis inmobiliario CoStar. El condado de San Diego no había experimentado una disminución anual en el alquiler promedio desde finales de 2010.

Por supuesto, alquilar en San Diego sigue siendo un desafío. Incluso con una pequeña reducción, sigue siendo uno de los mercados de alquiler más caros del país, y existe mucha variación según la zona: las mayores bajadas se han producido en las zonas más caras, como el centro de San Diego, mientras que los alquileres han subido en National City y Escondido.

Uno de los factores que impulsan la desaceleración de los alquileres es una tasa de desocupación del 5,7%, la más alta desde 2009. Se trata de un cambio monumental en tan solo unos años. En 2021, la tasa de desocupación cayó al 2,64%, el equivalente estadístico a que alguien se mudara y un nuevo inquilino se mudara pocos días después.

Joshua Ohl, director sénior de análisis de mercado de CoStar, afirmó que existen diversos factores que contribuyen a la bajada de los alquileres: varios años de construcción récord de apartamentos, salarios locales que no se ajustan al coste de la vivienda, San Diego con la inflación más alta del país y una corrección tras un crecimiento explosivo de los alquileres.

Explicó que el crecimiento anual de los alquileres en el condado de San Diego se disparó al 11,3% en 2021, en comparación con un promedio anual de alrededor del 3% durante los últimos 25 años.

“Tuvimos un crecimiento anual de los alquileres (durante la pandemia) de dos dígitos”, dijo. “Básicamente, tuvimos el equivalente a cuatro años de aumentos de alquiler en un período de 12 meses”.

La desaceleración ha provocado que algunos propietarios e administradores de propiedades tengan dificultades para encontrar inquilinos, algo difícil de imaginar hace tan solo unos años.

El cambio en el mercado fue evidente para el pequeño propietario Keith Hackett, que posee tres propiedades con su esposa en el condado de San Diego. Puso en alquiler su condominio de tres dormitorios y dos baños en South Park por 4.500 dólares a finales de octubre, pero tuvo dificultades para encontrar un inquilino. El lujoso condominio de 128 metros cuadrados tiene vistas a un cañón y cuenta con tres terrazas, y el precio era comparable, o incluso inferior, al de otros alquileres similares en la zona.

“Esta es la primera vez que nos hemos preocupado de verdad”, dijo Hackett. “Simplemente no había interesados”.

Comentó que sus otras dos propiedades en alquiler —casas unifamiliares en Serra Mesa y North Park—, en los últimos 10 años, solían recibir más solicitudes de inquilinos de las que podían gestionar. Pero no este año. Hackett tuvo que bajar el alquiler del condominio en South Park dos veces antes de encontrar un inquilino a principios de diciembre por 3.900 dólares al mes.

Los datos de alquileres ofrecen un anticipo de la situación económica, ya que la mayoría de los demás informes —inflación, desempleo y otros— se han retrasado debido al reciente cierre del gobierno. CoStar cuenta con la mayor base de datos local, con casi 300.000 apartamentos, y gran parte de la información está actualizada al momento, ya que los grandes propietarios suelen subir los precios directamente.

Lucinda Lilly, especialista en apartamentos que asesora a varias empresas de administración de propiedades en el condado de San Diego, comentó que actualmente está lidiando con muchos inquilinos que solicitan concesiones o reducciones de alquiler para poder permanecer en sus viviendas. Aconseja a los propietarios que ofrezcan estas concesiones, ya que sigue siendo más económico que dejar un apartamento vacío durante unos meses.

“No he visto un mercado así desde principios o mediados de la década de 1990”, dijo Lilly, quien trabaja en el sector desde 1986.

Realtor.com publicó recientemente una guía para inquilinos sobre cómo solicitar una reducción de alquiler. Sugiere enfatizar los pagos puntuales, realizar la solicitud antes de la fecha de renovación del contrato, ofrecer ejemplos de alquileres más económicos en la zona, explicar los cambios en las finanzas personales o solicitar un contrato de arrendamiento más largo a cambio de una tarifa mensual más baja. Ofrece la siguiente frase como sugerencia: “Me encanta este lugar y busco un compromiso a largo plazo. Desafortunadamente, mi presupuesto personal es X. ¿Estaría dispuesto a aceptar esa cantidad a cambio de firmar un contrato de arrendamiento más largo?”.

Mientras economistas, líderes empresariales y periodistas esperan los informes económicos de octubre y noviembre, que se han retrasado considerablemente, Lilly afirma estar viendo ejemplos reales de una economía en dificultades. Comentó que recientemente estaba asesorando sobre un edificio de apartamentos en Ocean Beach donde un inquilino se retrasó en el pago del alquiler, pero pudo demostrar que tenía cuatro trabajos. El propietario le perdonó el retraso.

El número de estadounidenses con varios trabajos alcanzó un récord de 8,8 millones en septiembre, según la Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos. El escenario más común era una persona con un trabajo a tiempo completo y un segundo trabajo a tiempo parcial.

La disminución de los precios de los alquileres no se limita al condado de San Diego. Los alquileres a nivel nacional bajaron un 2,2% anual en noviembre, según el sitio web inmobiliario Zumper, que realiza un seguimiento de los alquileres de apartamentos de un dormitorio. Nueva York tenía el alquiler más caro del país, con 4.330 dólares al mes por un apartamento de un dormitorio. San Diego ocupaba el octavo lugar, con 2.250 dólares al mes.

CoStar desglosa los alquileres por submercados para obtener áreas estadísticas más amplias. Algunos mercados pueden resultar sorprendentes, como Balboa Park, ya que cuenta con algunos de los apartamentos más antiguos del condado, razón por la cual sus alquileres, en promedio, son más bajos. Así se desglosa el alquiler por zonas, ordenadas según las reducciones de precio: