Qué está frenando el desarrollo de viviendas en las zonas no incorporadas del condado de San Diego? Esto revela un informe
El condado de San Diego ha sido un importante motor para la vivienda en la región, invirtiendo millones en la construcción de miles de viviendas de renta limitada en comunidades desde Imperial Beach hasta Vista. Sin embargo, en las comunidades no incorporadas, a menudo rurales, el desarrollo urbanístico se está viendo frenado.
Un nuevo informe encargado por el condado revela que el desarrollo urbanístico no está dando los resultados esperados en las zonas no incorporadas, incluso en aquellas con una demanda prevista de miles de viviendas en las próximas décadas.
Algunos obstáculos escapan al control del condado, como la topografía y un mercado inmobiliario más amplio donde los promotores no pueden obtener beneficios construyendo en pueblos pequeños.
Pero otros factores son consecuencia directa de las decisiones del condado, como las regulaciones en constante cambio y la falta de inversión en servicios comunitarios como parques y aceras, según el nuevo informe, encargado inicialmente en 2022.
“No podemos seguir repitiendo lo mismo una y otra vez”, declaró la supervisora Paloma Aguirre en una reunión de la Junta de Supervisores el miércoles, donde se discutió el estudio.
Desde 2022, la construcción en la zona no incorporada se ha ralentizado en comparación con el resto del condado, California y el oeste de Estados Unidos, según una presentación realizada por el personal de planificación del condado a los funcionarios electos.
Los requisitos del condado y las leyes de zonificación han impulsado esta tendencia, según su análisis.
El plan general del condado, adoptado en 2011, contempla una mayor densidad de viviendas en las comunidades no incorporadas. Sin embargo, los promotores se enfrentan a una ordenanza de zonificación del condado que entra en conflicto con esta visión, con normas sobre retranqueos, tamaños mínimos de lotes y alturas de edificios que dificultan el desarrollo de viviendas de mayor densidad.
En los últimos años, los promotores inmobiliarios también se han enfrentado a la incertidumbre respecto a las normas del condado sobre cómo deben analizar el nuevo tráfico vehicular que generan los nuevos desarrollos.
Los grupos ecologistas han impugnado repetidamente las normas del condado sobre el kilometraje recorrido por vehículos (VMT, por sus siglas en inglés) en los nuevos desarrollos.
Las normas más recientes del condado pretendían eximir ciertos desarrollos de relleno urbano y otros proyectos pequeños del análisis de VMT, lo que provocó litigios por parte de los grupos ecologistas.
Un tribunal de apelaciones estatal falló en contra del condado en la demanda a principios de este año. El mes pasado, un juez del tribunal superior ordenó al condado que anulara sus normas de VMT para desarrollos de relleno urbano.
Vince Nicoletti, director de planificación y desarrollo del condado, afirmó que la incertidumbre en torno a los estándares de VMT del condado era uno de los muchos factores que limitaban la construcción de nuevas viviendas.
“Sería difícil aislar un solo factor”, dijo Nicoletti. “Sin duda, sabemos que el VMT influyó en los proyectos que se están desarrollando. Pero también hemos oído hablar de otros factores como los costos laborales y otros problemas legales”.
Para intentar responder a la gran pregunta de qué impide la construcción de más viviendas, el condado inició un estudio plurianual de cuatro comunidades no incorporadas: Buena Creek, Casa de Oro, Lakeside y Spring Valley.
El informe reveló que cada comunidad necesita viviendas, en particular casas adosadas y viviendas unifamiliares en lotes pequeños.
Los investigadores identificaron Buena Creek, en el norte del condado, como una zona con un considerable potencial de desarrollo, gracias a una estación de la línea Sprinter que conecta Escondido con Oceanside.
Sin embargo, el informe concluyó que los promotores inmobiliarios que buscan atraer a compradores de viviendas de altos ingresos tendrán dificultades para encontrar clientes potenciales en esas cuatro comunidades.
Las cuatro comunidades se ven afectadas por el bajo valor del suelo, las altas tasas de desempleo y los ingresos medios por debajo del promedio del condado, factores que dificultan el desarrollo.
En Spring Valley, se necesitan importantes inversiones en los sistemas de agua y alcantarillado para posibilitar una mayor densidad de viviendas, mientras que en la cercana Casa de Oro, la pendiente del terreno crea “importantes limitaciones físicas para el desarrollo”, según el informe.
A pesar de las conclusiones del informe, el condado sigue encaminado a cumplir los objetivos estatales de construcción de viviendas.
Entre 2020 y 2029, el estado exige la construcción de 6700 viviendas en las zonas no incorporadas del condado de San Diego. A finales del año pasado, se había alcanzado el 84 % de ese objetivo, con 5645 unidades construidas.
Sin embargo, las viviendas accesorias —no las viviendas unifamiliares ni los grandes edificios multifamiliares— han impulsado cada vez más la producción de viviendas del condado.
El año pasado, las Unidades de Vivienda Accesorias (UVA) representaron 489 de los 1088 permisos de construcción otorgados por el condado, es decir, el 45%. En 2021, solo constituyeron el 21% de los permisos de construcción.
Los planificadores del condado tienen la intención de seguir impulsando más reformas para estimular el desarrollo de viviendas, y algunos temas importantes se someterán a votación por parte de los supervisores en los próximos años.
El próximo año, los supervisores votarán una ordenanza de vivienda inclusiva que requeriría que los nuevos desarrollos incluyan unidades con restricciones de ingresos.
Además, según el personal del condado, se iniciará un esfuerzo para alinear la ordenanza de zonificación con el plan general del condado a finales de 2026 y continuará hasta 2028.
Michael Beck, excomisionado de planificación del condado, calificó el plan general de “visionario”, aunque ineficaz sin una ordenanza de zonificación actualizada.
“Para que cualquier plan —especialmente uno general— se haga realidad, necesita un compromiso con los principios, una estrategia de implementación y las herramientas para llevarlo a cabo”, dijo Beck. “Hoy es, sin duda, una oportunidad para replantearnos las cosas”.
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