Una demanda judicial sigue frustrando la venta de Tailgate Park por parte de la ciudad de San Diego a los Padres

Más de tres años y medio después de su aprobación, la venta del estacionamiento Tailgate Park, ubicado al este del Petco Park, por parte de la ciudad de San Diego a un consorcio de desarrollo liderado por los San Diego Padres, sigue pendiente, ya que una organización de vigilancia gubernamental continúa su batalla legal para anular el acuerdo.

La semana pasada, Project for Open Government notificó formalmente al Tribunal Superior de San Diego que apelará la decisión del tribunal de primera instancia, emitida a finales de junio, a favor de la ciudad y el consorcio de desarrollo.

La decisión de la organización sin fines de lucro de apelar también mantiene en suspenso el plan de reurbanización asociado a la propiedad de Tailgate Park, que está plasmado en un acuerdo de disposición y desarrollo vinculado a la transacción. El proyecto, denominado East Village Quarter, contempla 1.800 unidades residenciales en un conjunto de edificios residenciales de mediana y gran altura, 50.000 pies cuadrados de espacio comercial y de oficinas, un parque público y 1.200 plazas de aparcamiento público.

Al ser contactado por correo electrónico, Cory Briggs, el abogado que representa a Project for Open Government, declaró que la organización sin fines de lucro presentará sus argumentos en los documentos judiciales. Briggs ha calificado anteriormente la transacción como una cesión de propiedad pública a multimillonarios en detrimento de los residentes de San Diego que necesitan vivienda asequible.

El equipo de desarrollo, a través de un portavoz, se negó a hacer comentarios para este artículo.

Tailgate Park abarca aproximadamente cuatro manzanas, delimitadas por las avenidas 12th e Imperial y las calles K y 14th, e incluye 1.060 plazas de aparcamiento al aire libre. El terreno está arrendado a los Padres hasta finales de 2043. Las parcelas pertenecían anteriormente a la agencia de reurbanización de San Diego, ya disuelta, antes de ser transferidas a la ciudad en 2016 y destinadas a la reurbanización.

En abril de 2022, los miembros del Ayuntamiento de San Diego aprobaron la venta del terreno de 5,25 acres por 35,1 millones de dólares a Tailgate Development LLC. Tailgate Development está compuesta por la promotora inmobiliaria Tishman Speyer y Padres Next Fifty LLC. Padres Next Fifty es una sociedad entre los San Diego Padres y la firma de inversión inmobiliaria Ascendant Capital Partners. Los Padres poseen una participación del 25% en Tailgate Development.

Un mes después de la aprobación, Project for Open Government demandó a la ciudad y al equipo de desarrollo, alegando que la transacción viola las leyes municipales y estatales.

En febrero, la jueza del Tribunal Superior de San Diego, Katherine Bacal, desestimó la demanda de los demandantes que alegaban que San Diego había infringido la Ley de Calidad Ambiental de California al no preparar un informe de impacto ambiental para el proyecto de reurbanización. La jueza dictaminó que el grupo debería haber presentado sus objeciones administrativas relacionadas con el impacto del aumento de la densidad de población en 2020, cuando la ciudad modificó la zonificación de la mitad de la propiedad.

En junio, Bacal desestimó las demás demandas del organismo de control gubernamental.

Según la jueza, el acuerdo no constituía una donación ilegal de fondos públicos. Project for Open Government alega que la ciudad subvaloró la propiedad de Tailgate Park en más de 40 millones de dólares, ya que el terreno fue tasado en 76 millones de dólares. Sin embargo, Bacal aceptó la postura de la ciudad de que el precio de venta refleja adecuadamente el costo de reemplazar 1.060 plazas de aparcamiento —estimado en 40.000 dólares por plaza—, tal como exige el contrato de arrendamiento con los Padres.

La jueza también coincidió con la ciudad y los promotores en que el proyecto está exento de la versión de la Ley de Terrenos Excedentes de California, modificada en 2019, que exige a los municipios vender los terrenos excedentes de una manera específica que prioriza la vivienda asequible, es decir, unidades residenciales con restricciones de escritura para familias con ingresos iguales o inferiores al 80% de la mediana de ingresos del área. Según la ley modificada, los promotores deben destinar al menos el 25% de las unidades propuestas a hogares de bajos ingresos.

El acuerdo de desarrollo aprobado exige que el 10% del total de unidades, es decir, 180 unidades, estén sujetas a restricciones de escritura para hogares con ingresos de hasta el 60% del ingreso medio del área. Otras 90 unidades se reservarán para hogares de ingresos medios con ingresos de hasta el 150% del ingreso medio del área.

Según Bacal, el proyecto cumple con los requisitos para una exención del proceso estatal de disposición de terrenos, que es más estricto, porque la ciudad y el equipo de desarrollo firmaron un acuerdo de negociación exclusivo antes de la fecha límite del 31 de diciembre de 2020, establecida en la ley. Project for Open Government sostiene que el contrato de negociación expiró antes de ser renovado, por lo que la ciudad debe reiniciar su proceso de disposición de terrenos según la Ley de Terrenos Excedentes modificada. El juez no estuvo de acuerdo.

Briggs presentó un aviso de apelación ante el Tribunal Superior de San Diego el 3 de diciembre. La Oficina del Fiscal de la Ciudad proporcionó una copia del documento.

La apelación prolonga indefinidamente la capacidad de la ciudad y del equipo de desarrollo para cerrar la transacción inmobiliaria. Durante este largo período de inactividad, el mercado inmobiliario del centro de la ciudad ha cambiado significativamente.

“En este momento, el mercado de East Village está saturado de apartamentos residenciales. No existen oportunidades, ni se prevén, para oficinas comerciales, y el uso minorista sería minoritario”, dijo el analista inmobiliario Gary London, director de la firma local London Moeder Advisors, quien anteriormente asesoró al equipo de desarrollo. “No existe una demanda imperante para el desarrollo del espacio en el entorno actual”.

Por lo tanto, esta pausa forzada podría resultar ser una bendición inesperada, agregó.

“Lo que no ha cambiado con respecto a este proyecto es su ubicación y tamaño. Su tamaño es considerable y su ubicación es única”, dijo London. “El mercado estará disponible eventualmente, una vez que aumente la demanda, lo que sucederá en los próximos años”.

El retraso también impide que la ciudad recaude los ingresos de la transacción, que representan solo una fracción del precio total de venta. Como activo de la antigua agencia de reurbanización, los fondos de la transacción de Tailgate Park deben compartirse proporcionalmente, según los ingresos del impuesto a la propiedad, con las agencias tributarias locales. La participación de la ciudad en los ingresos de la venta es de 6 millones de dólares. La participación del Distrito Escolar Unificado de San Diego en la transacción es del 44%, o 15,3 millones de dólares.

Original Story

Lawsuit continues to thwart San Diego’s sale of Tailgate Park to Padres development team