El equipo de desarrollo de los Padres se retira del acuerdo para comprar y remodelar Tailgate Park

El acuerdo de la ciudad de San Diego para vender el estacionamiento de Tailgate Park, al este del Petco Park, a un consorcio de desarrollo liderado por los San Diego Padres, que estuvo paralizado en los tribunales durante tres años y medio, finalmente se ha cancelado.

El jueves, Tailgate Development LLC, una sociedad entre la promotora inmobiliaria Tishman Speyer, los Padres y la firma de inversión inmobiliaria Ascendant Capital Partners, notificó formalmente a la ciudad, mediante una carta de una sola frase, la rescisión del contrato de compraventa, conocido como acuerdo de disposición y desarrollo (DDA).

“Según lo conversado, el promotor opta por rescindir el DDA mencionado anteriormente con efecto inmediato”, dice la carta, firmada por Paul Galiano, director gerente sénior de Tishman Speyer, y obtenida por el Union-Tribune.

La cancelación se produce pocas semanas después de que el grupo Project for Open Government, que se autodenomina defensor de la transparencia gubernamental, presentara la documentación necesaria para apelar la decisión de un juez del Tribunal Superior de San Diego, emitida a finales de junio, que confirmaba la legalidad de la transacción aprobada por el Ayuntamiento.

El equipo de desarrollo citó la demanda en curso y un entorno inmobiliario desfavorable como las razones de su decisión de desistir de la compra del terreno de 5,25 acres por 35,1 millones de dólares.

“Dada la probabilidad de un litigio prolongado, así como los cambios significativos en las condiciones del mercado desde que nuestro proyecto fue aprobado en 2022, hemos tomado la difícil decisión de abandonar el desarrollo de Tailgate Park”, declaró el portavoz del equipo, Bud Perrone, en un comunicado enviado al Union-Tribune el lunes. “Esta decisión no afecta el contrato de arrendamiento a largo plazo ni los derechos de los Padres sobre el terreno”.

El acuerdo cancelado también pone fin al plan de reurbanización asociado. El proyecto, llamado East Village Quarter, contemplaba 1.800 unidades residenciales en un conjunto de edificios residenciales de mediana y gran altura, 50.000 pies cuadrados de espacio comercial y de oficinas, un parque público y 1.200 plazas de aparcamiento público.

“Me decepciona que el proyecto Tailgate Park no siga adelante. Desafortunadamente, un abogado se ha dedicado a utilizar los tribunales para bloquear el progreso en San Diego, no para mejorar los proyectos, sino para detenerlos por completo. Este tipo de obstrucción le cuesta a nuestra ciudad empleos, viviendas y oportunidades para que los habitantes de San Diego prosperen”, declaró el alcalde de San Diego, Todd Gloria, en un comunicado enviado al Union-Tribune. “Si bien este proyecto ya no avanza, el progreso que se está logrando en el centro de San Diego es real y creciente. Nuevas viviendas, nuevos espacios públicos y nuevas inversiones están en marcha porque seguimos centrados en hacer que esta ciudad avance”.

Tailgate Park abarca aproximadamente cuatro manzanas, delimitadas por las avenidas 12th e Imperial, y las calles K y 14th, e incluye 1.060 plazas de aparcamiento al aire libre. El terreno está arrendado a los Padres hasta finales de 2043. Las parcelas pertenecían anteriormente a la agencia de reurbanización de San Diego, ya disuelta, antes de ser transferidas a la ciudad en 2016 y destinadas a la reurbanización.

En abril de 2022, los miembros del Consejo Municipal de San Diego aprobaron la venta de la propiedad por 35,1 millones de dólares a Tailgate Development LLC. Esta sociedad de responsabilidad limitada está compuesta por Tishman Speyer y Padres Next Fifty LLC. Padres Next Fifty es una asociación entre los Padres y Ascendant Capital Partners. Los Padres poseen una participación del 25% en Tailgate Development.

La transacción incluyó un acuerdo de desarrollo de 189 páginas que rige el proyecto East Village Quarter, en el que los promotores están obligados a destinar el 10% del total de las unidades, es decir, 180 unidades, a hogares de bajos ingresos con ingresos de hasta el 60% de la renta media del área, y 90 unidades a familias de ingresos medios con ingresos de hasta el 150% de la renta media del área.

En su momento, el precio de venta negociado fue objeto de críticas, ya que la propiedad estaba valorada en 76 millones de dólares. Sin embargo, la ciudad dedujo más de 40 millones de dólares del precio, ya que está obligada, por el contrato de arrendamiento existente con los Padres, a reemplazar las 1.060 plazas de aparcamiento del terreno. El tasador estimó un coste de reemplazo de 40.000 dólares por plaza.

Un mes después de su aprobación, Project for Open Government demandó a la ciudad y al equipo de desarrollo, alegando que la transacción violaba las leyes municipales y estatales, incluida la Ley de Calidad Ambiental de California. Cory Briggs, quien representa al pequeño grupo sin fines de lucro, calificó el acuerdo como una cesión ilegal de propiedad pública a multimillonarios debido al precio de venta con descuento.

La jueza del Tribunal Superior de San Diego, Katherine Bacal, desestimó todas las demandas de Project for Open Government en sus fallos de febrero y junio. Sin embargo, a principios de este mes, Briggs notificó al tribunal que apelaría la decisión.

“Los contribuyentes disfrutarán de al menos un milagro navideño, gracias al alcalde Todd Gloria”, dijo Briggs tras enterarse de que el acuerdo se había frustrado.

El equipo y el alcalde culparon al prolongado litigio por la ruptura del acuerdo.

El deprimido mercado de inversión inmobiliaria del centro de San Diego, junto con las condiciones de financiación de proyectos poco favorables, también son responsables.

En general, la demanda de la mayoría de los proyectos inmobiliarios es escasa, ya que se les exige a los inversores que aporten más dinero a los proyectos y los prestamistas son más reacios a conceder préstamos, dijo el analista inmobiliario Gary London, director de la firma local London Moeder Advisors, quien anteriormente asesoró al equipo de desarrollo. London no fue informado sobre la decisión del equipo de retirarse de la transacción de Tailgate Park.

“Todos están sufriendo pérdidas en este momento”, dijo. “Estamos en un período en el que no hay prisa. Los mercados están relativamente estancados. El mercado de oficinas del centro está significativamente dañado y el mercado residencial ha alcanzado su punto máximo en el ciclo”.

Además, la decisión de la familia Seidler en noviembre de explorar la venta de su participación en los Padres pudo haber influido.

“Me parece lógico que, mientras los Padres consideran una venta, quieran suspender los acuerdos pendientes o aclarar su base de activos”, dijo London.

Por el momento, no hay un cronograma definitivo para volver a poner la propiedad de Tailgate Park en el mercado, dijo Christina Bibler, quien dirige el Departamento de Desarrollo Económico de la ciudad y negoció el acuerdo ahora cancelado, al Union-Tribune.

Cualquier futura licitación deberá cumplir con la Ley de Tierras Excedentes de California, que exige a los desarrolladores que reserven al menos el 25% de las unidades propuestas para hogares de bajos ingresos. El proyecto East Village Quarter se benefició de una exención del proceso de disposición estatal, que se endureció tras la enmienda de 2019, debido a que la ciudad y el equipo de desarrollo firmaron un acuerdo de negociación exclusivo antes de la fecha límite del 31 de diciembre de 2020, establecida en la ley.

Además, la ciudad estará obligada a construir o financiar plazas de aparcamiento de reemplazo si decide seguir adelante con un plan de reurbanización diferente, siempre y cuando el contrato de arrendamiento del sitio por parte de los Padres siga vigente. El contrato de arrendamiento tiene una duración hasta finales de 2043, aunque su vigencia está ligada al Acuerdo de Uso y Gestión Conjunta (JUMA) entre la ciudad y el equipo para el Petco Park. Posibles prórrogas del JUMA podrían extender el plazo.

Esta noticia está en desarrollo.

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Padres development team backs out of deal to buy, redevelop Tailgate Park