Un juez bloquea un proyecto masivo de construcción de viviendas accesorias en Chalcifica, Pacific Beach

Una nueva orden judicial podría poner en peligro un controvertido proyecto de 136 viviendas accesorias (ADU) propuesto para el este de Pacific Beach, al exigir que la ciudad analice exhaustivamente sus posibles impactos, incluyendo los que afecten a los artefactos de los nativos americanos presentes en el lugar.

El fallo de la jueza del Tribunal Superior, Katherine Bacal, también podría derivar en procesos de aprobación más rigurosos para otros proyectos con un gran número de viviendas accesorias (ADU) que se propusieron antes de que la ciudad eliminara un generoso incentivo a finales de agosto.

La orden judicial, emitida el viernes, exige a los funcionarios municipales que detengan la tramitación de permisos y otras aprobaciones para el proyecto de Pacific Beach, llamado Chalcifica, hasta que la ciudad determine cómo analizar sus impactos.

Una demanda presentada en agosto por un grupo de vecinos que busca bloquear Chalcifica alega que la ciudad ha tramitado indebidamente las aprobaciones del proyecto como si fueran de carácter ministerial —basándose únicamente en si cumplen con ciertos estándares— en lugar de discrecionales.

Funcionarios municipales reconocen en documentos judiciales que el proyecto Chalcifica requiere algún tipo de revisión discrecional, que podría incluir un análisis ambiental riguroso del riesgo de incendio y de los impactos en el tráfico y en los artefactos nativos americanos presentes en el terreno de 1,2 hectáreas.

Sin embargo, la ciudad ha continuado tramitando los permisos y otros documentos para el proyecto presentados por la promotora SDRE, lo que, según el abogado del grupo vecinal Neighbors for a Better Pacific Beach, constituye un grave problema.

“Los recursos tribales, culturales y arqueológicos ubicados en el sitio son de excepcional importancia y corren un riesgo directo de destrucción irreparable si se permiten actividades de excavación o construcción sin una revisión adecuada”, argumentó el abogado Josh Chatten-Brown al solicitar la medida cautelar.

La demanda sostiene no solo que el proyecto y sus decenas de viviendas accesorias están sujetos a revisión discrecional, sino también que la ciudad debe cumplir con la Ley de Calidad Ambiental de California.

Según la CEQA (Ley de Calidad Ambiental de California), una agencia gubernamental que realiza un análisis discrecional debe determinar si un proyecto está exento de evaluación ambiental, si requiere una evaluación menor o si necesita un informe completo de impacto ambiental.

Un informe completo de impacto ambiental requeriría un análisis del impacto de Chalcifica en el sitio arqueológico de La Rinconada, que la ciudad describe como “un sitio de un poblado costero kumeyaay bien conocido y documentado”.

Actualmente, viviendas unifamiliares rodean el antiguo sitio kumeyaay, que se ha mantenido prácticamente intacto debido a las dificultades para su desarrollo.

Un portavoz de la fiscal municipal Heather Ferbert se negó a comentar el lunes sobre la medida cautelar preliminar.

Pero en los documentos judiciales, los abogados de la ciudad se habían opuesto enérgicamente a la medida.

“La orden judicial es una facultad extraordinaria que debe ejercerse con gran cautela y solo en aquellos casos en los que parezca evidente que la parte demandante sufrirá un daño irreparable”, escribió el fiscal adjunto de la ciudad, Matthew Zollman.

Zollman también argumentó que no se debía emitir una orden judicial porque Neighbors for a Better Pacific Beach no había demostrado que tuviera probabilidades de ganar el caso en general, un requisito clave para una orden de este tipo.

“El peticionario no ha demostrado ninguna probabilidad razonable de éxito en el fondo del asunto, ni ninguna base para una medida cautelar extraordinaria”, escribió Zollman.

Chatten-Brown expresó la opinión contraria y dijo que el fallo de Bacal demuestra que ella está de acuerdo en que es probable que el grupo gane.

“Neighbors for a Better Pacific Beach considera que la orden judicial que concede la medida cautelar preliminar es una victoria significativa, que refleja la conclusión del tribunal de que Neighbors tiene una alta probabilidad de éxito en el fondo del asunto a medida que avanza el caso”, dijo por correo electrónico el lunes.

Merv Thompson, líder del grupo vecinal, dijo el lunes que la orden judicial brindará un gran alivio emocional a los vecinos de Chalcedony, Pacifica y las calles cercanas.

“Mi vecindario no tiene que preocuparse de que las excavadoras de la constructora SDRE aparezcan repentinamente para comenzar la construcción de 136 unidades de vivienda adicionales sin previo aviso”, escribió Thompson.

Pero Thompson se abstuvo de declarar la victoria.

“Nuestra demanda se trata de convencer al tribunal de que la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA) debe aplicarse a este asunto”, dijo. “Aunque la medida cautelar preliminar sugiere que tenemos ventaja en esto sin decirlo explícitamente, nada se ha decidido y no se decidirá hasta que se celebre el juicio”.

La presencia del sitio Kumeyaay podría obligar a la constructora SDRE a reducir el número de unidades de vivienda adicionales en el terreno. Un factor que permite tantas unidades es la proximidad del tranvía Blue Line y su estación Balboa Avenue.

SDRE está dirigida por Christian Spicer, quien ha utilizado el controvertido incentivo de unidades de vivienda adicionales de la ciudad para obtener la aprobación de más proyectos y más unidades de vivienda adicionales que cualquier otro constructor.

Un abogado de SDRE y Spicer dijo el lunes que la orden judicial no fue una sorpresa y que el equipo de desarrollo continuará buscando nuevos proyectos de vivienda. “Las soluciones de vivienda inmediatas y prácticas que ofrece nuestro cliente brindan a los residentes la oportunidad de vivir en nuestra región, algo que de otro modo no podrían permitirse, y contribuyen a aliviar la grave escasez de vivienda en San Diego”, declaró el abogado Ian McKinkley, de Hoffman & Forde.

La orden judicial preliminar también parece indicar que es probable que se requiera una evaluación ambiental para otros proyectos de viviendas accesorias que aún no se han construido, pero que se encuentran en proceso de aprobación por parte de la ciudad.

Para que esto suceda, el fallo de Bacal tendría que obligar a la ciudad a realizar una revisión discrecional para proyectos adicionales que se hayan beneficiado del programa de incentivos para viviendas accesorias de la ciudad.

El Concejo Municipal votó a favor de revocar el programa de incentivos el 15 de junio, pero la revocación no entró en vigor hasta el 22 de agosto. Varios proyectos, incluidos dos de SDRE, se presentaron entre esas fechas.

Original Story

Judge blocks massive Chalcifica ADU development in Pacific Beach